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上海规范租金贷 运营商不得诱骗租客办理贷款

  9月30日,上海市金融办发布文件,要求上海本地小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。

  为了防范“租金贷”引发的社会风险、防范“二房东”哄抬租金,上海市住建委、金融办等部门先后于9月29日和9月30日发布两份规范性文件。

  9月29日的文件提出,经营范围不含“住房租赁经营”的代理经租企业,不得与金融机构合作开展个人“租金贷”业务。9月30日的文件明确要求,暂停上海市小额贷款公司、融资担保公司与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。

  “租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款。机构一次性将等同于一年租金的资金放款到长租公寓中介服务商,但服务商并未一次性将这些资金支付给房东,于是形成了资金占用。表面上,租客按月付租金,实际上,每月向机构偿还贷款。(详见报道“深圳互金协会:房屋中介截留“租金贷”具有非法侵占他人财物特征” )

  针对“租金贷”引发的风险,西部城市西安率先作出反应。8月28日,西安市住房保障和房屋管理局提出,禁止住房租赁租金贷款相关内容出现在住房租赁合同中。(详见报道“西安住保局:禁止“租金贷”植入租房合同”)

  上海市住建委等五部门9月29日发布的文件,即《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》(下称《通知》)提出,经营范围不含“住房租赁经营”、未经房屋行政管理部门备案、或者未加入房地产经纪行业协会的代理经租企业,不得与金融机构合作开展个人“租金贷”业务。代理经租机构即为长租公寓运营商。

  和西安一样,上海的文件亦规定,个人“租金贷”贷款合同和住房租赁合同应当分别签署,“租金贷”不得出现在住房租赁合同中。但在贷款业务主体资质、风控环节、告知义务、违规惩罚措施等方面,上海作出了更细致的规定。

  记者注意到,《通知》针对银行业金融机构开展此项业务提出了多个要求。例如,银行业金融机构要审慎开展业务,应有效履行贷前调查、贷中调查、贷后管理的主体责任,不得将授信审查、风控等核心业务外包。《通知》未具体提及非银行金融机构应如何开展业务。

  9月30日,上海市金融办发布文件,要求上海本地小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。

  8月20日,杭州长租公寓运营商鼎家网络科技有限公司宣布停运,数千名租户,以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。这一案例突出暴露了“租金贷”隐藏的风险。

  据记者了了解,鼎家利用租户信用,以消费贷或租户分期等形式,向包括网络小贷和银行卡信用卡部门在内的各类金融机构融资,借此扩张吸纳房源。对于“被贷款”,租户事先并不知情。(详见报道“特稿|鼎家长租公寓爆雷样本:网贷与信用卡贷款皆不合规” )

  据记者了解,“租金贷”常常存在“告知瑕疵”,即“租金贷”潜伏在租约合同中,中介亦不会向租客充分解释其中的借贷性质。此外,即便是正规的金融机构,在开展“租金贷”业务时,亦可能未尽到审核职责。曾有租户向记者透露,他们并未亲自到银行办理“租金贷”业务,只是被中介要求提供个人照片。(详见报道“‘二房东’杠杆之危”)

  上海的文件针对多个环节堵漏,有利于防止鼎家案例在上海重演。《通知》要求,代理经租企业开展该业务时,应当事先征得原始房东书面同意;不得强制或诱骗租客使用“租金贷”产品。《通知》还要求,银行业金融机构应采取有效措施确定借款人的真实身份,充分告知借款人贷款的真实情况,包括但不限于贷款金额、贷款利率、逾期责任、贷款期限等内容。机构还要确认借款人借款的真实意愿。

  值得注意的是,《通知》强调,代理经租企业应严格把控自身杠杆率与流动性,“租金贷”的放款周期应当与代理经租企业向房东支付租金的周期相匹配。代理经租企业不得利用“租金贷”业务获取的沉淀资金恶性竞争抢占房源,或哄抬租金。

  《通知》还指出,一旦违规,代理经租企业将被纳入公开的风险警名单向社会公示,并暂停其房源发布业务。