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资本助力物业上市热持续升温,“收并购”加码或致行业集中度加剧

(原标题:资本助力物业上市热持续升温,“收并购”加码或致行业集中度加剧)

  摘要:物业行业频频受到资本市场热捧。

物业行业频频受到资本市场热捧。

5月14日,红杉资本中国基金和腾讯完成对世茂集团旗下全资子公司——世茂服务的战略投资,投资总金额达2.44亿美元;5月15日,建业新生活在港交所成功上市,其基石投资者就是知名投资机构高瓴资本。

以目前的港股为例,物业股具备轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健等特点,业绩相对稳定。动不动就几十倍的市盈率 ,显示出物业企业"安全垫"的厚度,更是吸引了各路资本的追逐。

虽然物业服务行业并非新行业,但近年来房企分拆物业公司上市却成为"潮流",且持续升温。2019年共有8家物业企业成功上市,创下历史新高;截至今年4月底,在港交所排队IPO的物业企业共有8家。而截至目前,今年已有兴业物联、烨星集团和建业新生活3家物业企业在港股成功上市。

记者注意到,从物业企业上市募集的资金用途来看,用于收并购及战略投资的资金比例不断提升。如2019年新上市的8家物业企业,拟用于收并购及战略投资的资金比例高达约60%~70%,这势必将加速提升物业行业的集中度。

资本市场看好物业企业

物业行业为何会受到资本市场青睐?

从收入看,物业公司的收入主要来源于物业费收缴,这一块相对恒定;还有一块是增值服务费,比如保修、园区服务等,也比较稳定。正是这种良好稳定的属性和商业模式,给企业带来持续盈利能力,使得物业公司频频受到了资本市场的追捧。

如2019年12月,高瓴资本成为保利物业的基础投资者;今年5月14日,红杉资本中国基金、腾讯完成对世茂服务的2.44亿美元战略投资;5月15日登港交所的建业新生活,其基石投资者亦为高瓴资本。

某百强房企IR王浩告诉记者,资本方在投资物业企业之前,首先会看企业的管理规模和营收规模,其次才是增值服务板块。

以刚刚在港交所上市的建业新生活为例,其2019年末的在管面积为5698万平方米,处于上市阵营内中游水平;储备管理面积达5772万平方米,在管和储备接近1:1的比例。由于传导效应的3年期限,所以未来3年内建业新生活的规模发展潜力值得期待的。

资本助力物业上市热持续升温,“收并购”加码或致行业集中度加剧-第1张图片

2016~2019年百强企业营业收入及增速情况数据来源:中指研究院

再如世茂服务,截至2019年末的签约管理面积超1亿平方米,签约项目超360个,共覆盖全国超60个城市,其中81%位于一二线城市。今年1月传出消息,世茂服务计划将在年内赴港IPO,并已与潜在顾问就此进行深入谈判,预期集资5亿至6亿美元。

中指研究院统计显示,2019年百强物业企业管理项目数量均值为212个,同比增长10.42%;管理面积均值达4278.83万平方米,同比增长15.08%。

王浩表示,物业公司相对来说是轻资产结构,现金流更好些,尤其在经济景气度不乐观的情况下,物业公司受经济周期影响较小的特点使其具有更强的防御能力。"也就是说,无论外界影响大小,物业费得照收。比如在这场万众一心的抗疫战役中,有听说鼓励减租金的,却没有听说倡导物业费免费用的。"

"而就物业公司的增量而言,主要取决于母公司在管面积的增加。这成就了物业股高成长性、高市盈率、高市值的特性。"一位证券不愿具名的分析师告诉记者。

行业集中度或加速提升

值得注意的是,市盈率高的上市物业企业,如佳兆业美好、新城悦、永升生活服务、雅生活服务、碧桂园服务等,都有一个共同点——背后有实力强大的房企作为依托。

这些物业公司一方面有地产母公司提供的稳定的项目来源,另一方面在成功登陆资本市场后,热钱的涌入正好能助力其通过大量的收并购去拓展业务版图。

如2019年新上市的8家物业企业,从其募集资金用途来看,拟用于收并购及战略投资的资金比例高达约60%~70%,这势必会加速提升行业的集中度。中指研究数据显示,2019年百强物业企业市场份额已扩大至43.61%。

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2016~2019年百强物业企业管理面积、项目数量及市场份额变化情况数据来源:中指研究院

记者注意到,近来资本市场陆续表现出对物业公司的看好,虽然不同物业公司的估值存在一定差异,但均高于其对应的母公司。如2019年初港股物业板块的总市值从为736.59亿元,而今年5月7日则达到3080.21亿元,增长超3倍;物业板块平均市盈率达33.37,远高于港股主板的9.68,这也充分体现了资本市场对物业行业的高度认可。

高估值的物业股符合市场行情,高市盈率能给物企上市带来高额回报率。58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析认为,行业集中度的提升是大趋势,各大品牌房企的物业公司未来占比也会进一步提升,这就决定了资本对于物业公司的重视程度会与日俱增。

据记者观察,当前超50%的百强房企均在积极对下属物业板块进行拆分,但由于百强房企与旗下物业板块的关联交易相对较高,在业务操作上很难将地产与物业板块之间的关联交易降到较低的范围,一定程度上打击了企业对标A股市场的积极性。而且,在资本化浪潮的大趋势下,有实力的物业企业均想要快速对标资本市场,以助力企业的高速发展。

值得一提的是,当前港股市场对物业股的整体估值较高、上市融资规模相对较大、上市时间进程可控。从2019年在港上市的8家物业企业上市时间上看,平均用时150.4天,远低于A股动辄超500天的时间跨度。未来2~3年,物业企业对标港股市场进行国际化融资仍将会是行业的一个重要资本化趋势。

借助资本市场的力量,依托收并购等手段,物业企业的规模之战愈演愈烈。在5月14日结束的第十三届中国物业服务百强企业家峰会上,业内人士认为2020年仍为收并购大年,上市潮持续。从目前来看,部分物业企业在借助兄弟开发企业扩张,还有物业企业通过收并购延伸产业链条,拓展非住宅等多元化领域。

近八成百强企业借助兄弟开发企业扩张

物业企业因为多元化扩张策略,迎来管理规模的新一轮增长。上述峰会发布的报告显示,2019年,百强物业企业市场份额扩大至43.61%,市场集中度持续提升。企业管理项目数量均值为212个,同比增长10.42%,管理面积均值达4278.83万平方米,同比增长15.08%。

具体表现在物业企业承接兄弟公司独立开发的项目,每年获得管理面积的稳定增长。与此同时,在兄弟公司合作开发的项目中积极争取物业管理权,进一步扩大覆盖面积。

此外,物业企业采取跟随战略,追随兄弟公司扩张步伐,借助开发企业和自身品牌优势,在兄弟公司开发项目的周边进一步延伸,拓宽物业服务半径。

与此同时,高品质收并购也成为最直接、最有效扩充规模的途径。2019年,行业内并购案频频发生。2019年,物业企业并购活动不仅发生在百强企业之间,而且延伸到细分业态。物业企业通过并购科技、教育、电梯、保险等业务领域的专业公司,提升综合服务水平,延伸产业链条。

非住宅业态上升至31.12%,仍有待开发

从规模扩张的领域看,物业企业正在抓住非住宅物业领域机遇,拓宽服务边界。随着后勤服务社会化改革进一步深化,以及在政府鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下,物业企业开始承接政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务,顺势切入体育场馆、交通枢纽等公共服务领域,开辟外拓新渠道。

报告显示,2019年百强企业的在管项目中,非住宅业态的面积占比由2018年的26.06%上升至31.12%,实现进一步提升。

因为非住宅业态具有较高的门槛,企业想要步入相关领域需要一定的品牌与实力。目前在物业企业中,涉足学校物业、公众物业和医院物业的企业较少。从整体来看,非住宅物业市场还有待于百强企业进一步开发。

对此,北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司总经理吴国卿表示,目前鸿坤物业住宅物业和非住宅物业的比例4:1。未来将采取纵向产业链+横向多元化的发展策略,纵向产业链主要还是固守兄弟公司住宅及非住宅的业务,整合鸿坤集团的资本、文旅、地产各个板块产业协同,深度融合。而横向多元化主要是进行市场拓展和收并购,进行市场的延伸,比如2020年计划并购一到两家合适的上下游关联的物业企业,提高市场占有率。

而据建业新生活副总裁、物业服务事业部总经理汪维清介绍,建业新生活在拓展非住宅物业方面表现在收并购非住宅业态相关的物业公司。

今年仍是上市大年,募集资金助推扩张

物业企业在规模高速增长的背后是企业上市进程加速。截至目前,港股主板上市的物业服务企业已达23家。

据各公司年报、上市公告信息披露,截至目前,这23家上市企业自上市以来,融资净额共计超237亿元。而从募集资金的已使用情况来看,大部分企业的主要资金用途为扩规模。

从2019年新上市物业服务企业募集资金用途来看,拟用于收并购及战略投资的资金比例较之前上市企业的50%-60%提高至约60%-70%,这势必将推动行业集中度的加速提升。

此外,上市物业服务企业重视智能化系统和社区平台建设,拟将约10%-20%的资金用于建设社区生态,拟将约10%-15%的资金用于增值服务拓展或员工发展,其余资金用于运营资金及一般企业用途。

从目前来看,报告显示,港股物业板块的总市值从2019年初的736.59亿增长至2020年5月7日的3080.21亿元,增长超3倍。物业板块平均市盈率达33.37,远高于港股主板的市盈率9.68,充分体现了资本市场对物业管理行业的认可。

众所周知,2020年,全球金融市场出现大幅波动,在资本市场整体低迷的情况下,上市物业服务企业表现强劲,成为资本市场的一道风景线。

时代邻里控股有限公司助理总裁兼城市发展中心总经理郑南书预计,2020年物管公司上市的热潮在继续,考虑到物业行业处于高速发展的阶段,行业整合持续加剧,2020年还是收并购的大年。

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